Налогообложение при возмещении арендатором стоимости текущего ремонта после расторжения договора аренды
Добрый день, уважаемые коллеги!!!
СИТУАЦИЯ:
Мы - АРЕНДОДАТЕЛЬ.
По договору аренды и ГК РФ - АРЕНДАТОР осуществляет текущий ремонт арендуемых помещений.
В договоре аренды прописано также, что АРЕНДАТОР осуществляет текущий и косметический ремонт за свой счет.
В сентябре 2013 г. договор был расторгнут по соглашению сторон.
В соглашении о расторжении Стороны договорились, что АРЕНДАТОР возмещает стоимость косметического ремонта освобождаемых помещений. И Стороны оценили стоимость ремонта в сумму 300 тыс.
Т.е. АРЕНДОДАТЕЛЬ сам производит ремонт, а АРЕНДАТОР возмещает стоимость ремонта.
Также считаю немаловажным тот факт, что после того как Арендатор освободил арендуемые помещения, они остались в более худшем состоянии, чем были получены первоначально Арендатором. Т.е. у АРЕНДОДАТЕЛЯ возникли убытки в связи с необходимостью проведения ремонта для восстановления помещений.
В СТАТЬЕ "Арендатор возвращает помещение без ремонта: налоговые последствия" (2011 г.) аудитор пишет о том, что такое возмещение является внереализационным доходом:
"...В ст. 260 НК РФ действительно говорится о фактических затратах арендатора на проведенный ремонт арендованного помещения. Поэтому ее нормы в данном случае не подходят. Однако в рассматриваемом случае из-за непроведения ремонта арендатор возвращает арендодателю помещение в худшем состоянии (с учетом нормального износа), чем то, в котором он его получил (то состояние, которое обусловлено договором аренды). Следовательно, арендодатель на основании договора аренды требует от арендатора возмещения своих убытков в виде расходов на ремонт помещения.
Размер убытков согласно гражданскому законодательству определяется не только по фактически понесенным затратам. Он может быть установлен в размере предстоящих расходов арендодателя, подтвержденных обоснованным расчетом, например сметой расходов на ремонт.
Стоимость ремонтных работ по смете должна быть разумной (ст. 397 ГК РФ). Завышенные требования кредитора о возмещении убытков могут быть оспорены в судебном порядке (определение ВАС РФ от 08.07.2009 № ВАС-8451/09).
Поэтому арендатор, выплативший согласно договору сумму возмещения расходов на ремонт (по сути, возместивший убытки), может воспользоваться подп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ.
Согласно этой норме расходы на возмещение причиненного ущерба относятся к внереализационным. При методе начисления расходы в виде возмещения убытков признаются в налоговом учете на дату признания арендатором обязанности возместить убытки. Если арендодатель потребует возмещения своих расходов через суд и выиграет дело, то внереализационные расходы у арендатора возникают на дату вступления в силу решения суда (подп. 8 п. 7 ст. 272 НК РФ).
Следует заметить также, что в налоговом учете правила для расходов по выплате штрафных санкций (неустойки) по хозяйственному договору и для расходов по возмещению убытков (ущерба) практически одинаковые.
Но в отношении случаев, когда дело касается обложения у арендодателя НДС суммы компенсации расходов, получаемых им от арендатора за устранение недостатков возвращаемого помещения, Минфин России считает, что такую компенсацию следует рассматривать как суммы, связанные с оплатой услуг по аренде недвижимого имущества. Поэтому их нужно облагать НДС на основании подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ. Договорную неустойку, полученную арендодателем от арендатора, финансисты тоже предлагают облагать НДС (письма Минфина России от 06.03.2009 № 03-07-11/54, от 25.11.2008 № 03-07-11/366). Налоговики наверняка будут придерживаться аналогичной точки зрения. Поступления, перечисленные в подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, указаны в п. 19 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по НДС, утвержденных постановлением Правительства России от 02.12.2000 № 914 (в ред. от 26.05.2009). Согласно этому пункту Правил получатель указанных в нем денежных средств выписывает счета-фактуры в одном экземпляре и регистрирует их в книге продаж. То есть вычет такого НДС арендатор не получит.
В налоговом учете суммы признанных должником или подлежащих уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также суммы возмещения убытков или ущерба в налоговом учете получателя указанных сумм относятся к внереализационным доходам (п. 3 ст. 250 НК РФ), которые не являются объектом обложения НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ). По поводу необложения НДС сумм неустоек по хозяйственным договорам позиция Президиума ВАС РФ отражена в постановлении от 05.02.2008 № 11144/07.
Арендодатель, предъявляя арендатору к возмещению стоимость планируемого ремонта (или договорную неустойку, что на практике вызвало бы меньше проблем), должен составить на эту сумму отдельный счет без выделения в нем суммы НДС. Выставлять арендатору на эту сумму счет-фактуру не следует. ...."
ВОПРОС: Как все-таки правильно квалифицировать данное возмещение по Налогу на прибыль и НДС?
СИТУАЦИЯ:
Мы - АРЕНДОДАТЕЛЬ.
По договору аренды и ГК РФ - АРЕНДАТОР осуществляет текущий ремонт арендуемых помещений.
В договоре аренды прописано также, что АРЕНДАТОР осуществляет текущий и косметический ремонт за свой счет.
В сентябре 2013 г. договор был расторгнут по соглашению сторон.
В соглашении о расторжении Стороны договорились, что АРЕНДАТОР возмещает стоимость косметического ремонта освобождаемых помещений. И Стороны оценили стоимость ремонта в сумму 300 тыс.
Т.е. АРЕНДОДАТЕЛЬ сам производит ремонт, а АРЕНДАТОР возмещает стоимость ремонта.
Также считаю немаловажным тот факт, что после того как Арендатор освободил арендуемые помещения, они остались в более худшем состоянии, чем были получены первоначально Арендатором. Т.е. у АРЕНДОДАТЕЛЯ возникли убытки в связи с необходимостью проведения ремонта для восстановления помещений.
В СТАТЬЕ "Арендатор возвращает помещение без ремонта: налоговые последствия" (2011 г.) аудитор пишет о том, что такое возмещение является внереализационным доходом:
"...В ст. 260 НК РФ действительно говорится о фактических затратах арендатора на проведенный ремонт арендованного помещения. Поэтому ее нормы в данном случае не подходят. Однако в рассматриваемом случае из-за непроведения ремонта арендатор возвращает арендодателю помещение в худшем состоянии (с учетом нормального износа), чем то, в котором он его получил (то состояние, которое обусловлено договором аренды). Следовательно, арендодатель на основании договора аренды требует от арендатора возмещения своих убытков в виде расходов на ремонт помещения.
Размер убытков согласно гражданскому законодательству определяется не только по фактически понесенным затратам. Он может быть установлен в размере предстоящих расходов арендодателя, подтвержденных обоснованным расчетом, например сметой расходов на ремонт.
Стоимость ремонтных работ по смете должна быть разумной (ст. 397 ГК РФ). Завышенные требования кредитора о возмещении убытков могут быть оспорены в судебном порядке (определение ВАС РФ от 08.07.2009 № ВАС-8451/09).
Поэтому арендатор, выплативший согласно договору сумму возмещения расходов на ремонт (по сути, возместивший убытки), может воспользоваться подп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ.
Согласно этой норме расходы на возмещение причиненного ущерба относятся к внереализационным. При методе начисления расходы в виде возмещения убытков признаются в налоговом учете на дату признания арендатором обязанности возместить убытки. Если арендодатель потребует возмещения своих расходов через суд и выиграет дело, то внереализационные расходы у арендатора возникают на дату вступления в силу решения суда (подп. 8 п. 7 ст. 272 НК РФ).
Следует заметить также, что в налоговом учете правила для расходов по выплате штрафных санкций (неустойки) по хозяйственному договору и для расходов по возмещению убытков (ущерба) практически одинаковые.
Но в отношении случаев, когда дело касается обложения у арендодателя НДС суммы компенсации расходов, получаемых им от арендатора за устранение недостатков возвращаемого помещения, Минфин России считает, что такую компенсацию следует рассматривать как суммы, связанные с оплатой услуг по аренде недвижимого имущества. Поэтому их нужно облагать НДС на основании подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ. Договорную неустойку, полученную арендодателем от арендатора, финансисты тоже предлагают облагать НДС (письма Минфина России от 06.03.2009 № 03-07-11/54, от 25.11.2008 № 03-07-11/366). Налоговики наверняка будут придерживаться аналогичной точки зрения. Поступления, перечисленные в подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, указаны в п. 19 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по НДС, утвержденных постановлением Правительства России от 02.12.2000 № 914 (в ред. от 26.05.2009). Согласно этому пункту Правил получатель указанных в нем денежных средств выписывает счета-фактуры в одном экземпляре и регистрирует их в книге продаж. То есть вычет такого НДС арендатор не получит.
В налоговом учете суммы признанных должником или подлежащих уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также суммы возмещения убытков или ущерба в налоговом учете получателя указанных сумм относятся к внереализационным доходам (п. 3 ст. 250 НК РФ), которые не являются объектом обложения НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ). По поводу необложения НДС сумм неустоек по хозяйственным договорам позиция Президиума ВАС РФ отражена в постановлении от 05.02.2008 № 11144/07.
Арендодатель, предъявляя арендатору к возмещению стоимость планируемого ремонта (или договорную неустойку, что на практике вызвало бы меньше проблем), должен составить на эту сумму отдельный счет без выделения в нем суммы НДС. Выставлять арендатору на эту сумму счет-фактуру не следует. ...."
ВОПРОС: Как все-таки правильно квалифицировать данное возмещение по Налогу на прибыль и НДС?
Comments
-
Добрый день!
Я считаю, что Вы сами себя перемудрили.
Если речь идет о текущем (косметическом) ремонте, о котором в соглашении о расторжении договора аренды написано, что его выполняет арендодатель , а оплачивает арендатор, то я не вижу никаких проблем с применением статьи 260 НК РФ.
Другими словами, Вы, арендодатель, делаете косметический ремонт помещений, а арендатор его оплачивает. У арендодателя - услуга по ремонту, у арендатора - затраты на ремонт...
Кстати, на будущее, при цитировании чужой статьи указывайте, пожалуйста, автора, источник и дату публикации, (гиперссылки только на наши статьи и материалы). Таковы требования правил форума.
Какая разница, когда были произведены расходы на ремонт - в течении аренды или после ее окончания? И какая разница, кому оплачиваем за ремонт - бригаде гастарбайтеров, крутой строительной фирме или арендодателю?
Разницы никакой. Всё это фактические затраты арендатора по косметическому ремонту. И безо всяких проблем они включаются в расходы.
Совсем другое дело, если идет не о том ремонте, который должен проводить арендодатель по договору аренды (ведь количество, качество и периодичность такого ремонта редко включается в договор аренды), а о компенсации потери "товарного вида".
По договору аренды помещение арендатор должен сдать в том же виде, что брал. Если это условие не выполнено, арендодатель имеет право потребовать компенсировать расходы по приведению помещений в первоначальный вид.
Это уже совсем не оплата ремонта, а компенсация. Т.е. возмещение потерь (убытков). И все те слова, что Вы пишите о такой компенсации могут быть справедливы.
Но мешать ремонт и компенсацию в одну кучу я бы не стал.
Успехов! -
Александр, добрый день. Так приятно, что Вы ответили!!! Спасибо!Цитата: Добрый день!Я считаю, что Вы сами себя перемудрили.Если речь идет о текущем (косметическом) ремонте, о котором в соглашении о расторжении договора аренды написано, что его выполняет арендодатель , а оплачивает арендатор, то я не вижу никаких проблем с применением статьи 260 НК РФ.Другими словами, Вы, арендодатель, делаете косметический ремонт помещений, а арендатор его оплачивает. У арендодателя - услуга по ремонту, у арендатора - затраты на ремонт...
В этом случае получается для Арендатора это будет обычная реализация?
Дебет 62 - Кредит 90.02 Отражена выручка
Дебет 90.03 - Кредит 68.02 Начислен НДСЦитата: Какая разница, когда были произведены расходы на ремонт - в течении аренды или после ее окончания? И какая разница, кому оплачиваем за ремонт - бригаде гастарбайтеров, крутой строительной фирме или арендодателю?Разницы никакой. Всё это фактические затраты арендатора по косметическому ремонту. И безо всяких проблем они включаются в расходы.
Про разницу: просто есть мнение коллег, что у арендатора не получится принять эти расходы на затраты, как экономически не обоснованные, т.к. это помещение они уже не арендуют. И НДС также они не смогут принять к вычету.
Затраты на этот ремонт относятся к расходам по обычным видам деятельности в том случае, если арендованное помещение будет использоваться в производственной деятельности или для управленческих нужд, либо к прочим расходам – при ином использовании арендованного помещения (пункты 5, 7, 11 ПБУ 10/99).
Также есть позиция Минфина: письмо № 03-03-06/2/114 от 10.06.2009 г., "Расходы в виде возмещения организацией-арендатором арендодателю плановой сметной стоимости расходов на ремонт арендованного помещения не могут учитываться в расходах для целей налогообложения прибыли. Такой вывод последовал исходя из анализа норм ст. 260 "Расходы на ремонт основных средств" НК РФ. :
Статья 260 НК РФ:
1. Расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат..
А у нас получается договорная стоимость, т.е. Стороны вот так вот договорились, что стоимость ремонта будет составлять такую сумму. Она не подтверждается со стороны Арендодателя никакими документами. Это предварительная стоимость ремонта. Можем конечно еще сделать документ "Смета плановая", если это будет необходимо. Но для принятия расходов Арендатору этого документа (по мнению Минфин) будет недостаточно.Цитата: Совсем другое дело, если идет не о том ремонте, который должен проводить арендодатель по договору аренды (ведь количество, качество и периодичность такого ремонта редко включается в договор аренды), а о компенсации потери "товарного вида".По договору аренды помещение арендатор должен сдать в том же виде, что брал. Если это условие не выполнено, арендодатель имеет право потребовать компенсировать расходы по приведению помещений в первоначальный вид.Это уже совсем не оплата ремонта, а компенсация. Т.е. возмещение потерь (убытков). И все те слова, что Вы пишите о такой компенсации могут быть справедливы.
Т.к. эта ситуация также применима к нам - т.е. Арендатор передал нам помещения с повреждениями, то получается, что для обеих Сторон лучше провести этот ремонт, как компенсацию (возмещение) материального ущерба (убытка).
Но мне хотелось быть уверенной в том, что если мы оформляем это как компенсацию, то по налогам получится следующий расклад:
У АРЕНДОДАТЕЛЯ:
Налог на прибыль: Внереализационный доход (Кредит 91.01) - на дату Соглашения о погашении суммы убытка.
НДС: не облагаем.
У АРЕНДАТОРА:
Налог на прибыль: Внереализационный расход (Дебет 91.02)
Также сделаем Акты осмотра помещений, где будут зафиксированы повреждения, который подпишет комиссия со стороны обоих организаций. Ну и само Соглашение, в котором Арендатор соглашается со стоимостью ремонта и с тем, что он должен эти затраты компенсировать.
ВСЁ ПРАВИЛЬНО? Не хотелось бы претензий со стороны ИФНС.Цитата: Кстати, на будущее, при цитировании чужой статьи указывайте, пожалуйста, автора, источник и дату публикации, (гиперссылки только на наши статьи и материалы). Таковы требования правил форума.
Александр, спасибо! Обязательно учту..... после отпуска чуток подзабылась ))
Источник:
Журнал: Новая аптека: нормативные документы № 11, 2011
Год: 2011
Рубрика: Бухгалтерский и налоговый учет
Автор: В.Т. Элистова, аудитор
23.11.2011 -
Цитата: В этом случае получается для Арендатора это будет обычная реализация?Дебет 62 - Кредит 90.02 Отражена выручкаДебет 90.03 - Кредит 68.02 Начислен НДС
Получается, что так.Цитата: Про разницу: просто есть мнение коллег, что у арендатора не получится принять эти расходы на затраты, как экономически не обоснованные, т.к. это помещение они уже не арендуют. И НДС также они не смогут принять к вычету.
Против "мнения коллег" ничего противопоставить не могу... Это слишком сильный аргументЦитата: Также есть позиция Минфина:письмо № 03-03-06/2/114 от 10.06.2009 г., "Расходы в виде возмещения организацией-арендатором арендодателю плановой сметной стоимости расходов на ремонт арендованного помещения не могут учитываться в расходах для целей налогообложения прибыли. Такой вывод последовал исходя из анализа норм ст. 260 "Расходы на ремонт основных средств" НК РФ. :Статья 260 НК РФ:1. Расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены,в размере фактических затрат..
В этом письме я не увидел такого однозначного вывода. Там есть характерная для писем того времени терминологическая путаница и некоторая подмена понятий.Цитата: Т.к. эта ситуация также применима к нам - т.е. Арендатор передал нам помещения с повреждениями, то получается, что для обеих Сторон лучше провести этот ремонт, как компенсацию (возмещение) материального ущерба (убытка).Но мне хотелось быть уверенной в том, что если мы оформляем это как компенсацию, то по налогам получится следующий расклад:У АРЕНДОДАТЕЛЯ:Налог на прибыль: Внереализационный доход (Кредит 91.01) - на дату Соглашения о погашении суммы убытка.НДС: не облагаем.У АРЕНДАТОРА:Налог на прибыль: Внереализационный расход (Дебет 91.02)Также сделаем Акты осмотра помещений, где будут зафиксированы повреждения, который подпишет комиссия со стороны обоих организаций. Ну и само Соглашение, в котором Арендатор соглашается со стоимостью ремонта и с тем, что он должен эти затраты компенсировать.ВСЁ ПРАВИЛЬНО? Не хотелось бы претензий со стороны ИФНС.
Вроде бы всё так.
Только не забудьте, что НДС по фактическим расходам, отнесенным к таким "убыткам" к вычетам относить нельзя...
Успехов! -
Цитата: Только не забудьте, что НДС по фактическим расходам, отнесенным к таким "убыткам" к вычетам относить нельзя...
И тысячу раз спасибо Вам, Александр, за скорый ответ!!! 💐
Только тут вот несколько непонятно: вы имеете ввиду те фактические расходы которые мы понесем (Арендодатель) в связи с ремонтом (допустим расходные материалы, которые мы закупим для производства этого ремонта) - т.е. с их стоимости нельзя будет принять НДС к вычету?
Или имелось ввиду, что Арендатор не примет НДС к вычету со стоимости возмещения? -
Цитата: Цитата: Только не забудьте, что НДС по фактическим расходам, отнесенным к таким "убыткам" к вычетам относить нельзя...И тысячу раз спасибо Вам, Александр, за скорый ответ!!! 💐Только тут вот несколько непонятно: вы имеете ввиду те фактические расходы которые мы понесем (Арендодатель) в связи с ремонтом (допустим расходные материалы, которые мы закупим для производства этого ремонта) - т.е. с их стоимости нельзя будет принять НДС к вычету?Или имелось ввиду, что Арендатор не примет НДС к вычету со стоимости возмещения?
Нет, я про Ваши расходы и ваш НДС (арендодателя) -
Хорошо. А это из-за того, что эти расходы относятся к НДС-необлагаемой операции, да?
-
Добрый день!Цитата: Хорошо. А это из-за того, что эти расходы относятся к НДС-необлагаемой операции, да?
Да, конечно.
